Construir una vivienda en España exige más precisión que intuición. Cuando me preguntan cuánto cuesta hacer una casa, yo empiezo separando la obra del resto de gastos porque la diferencia entre un presupuesto ajustado y uno real suele estar en las instalaciones, las licencias y los cambios de última hora. Aquí vas a encontrar una referencia útil para 2026, un desglose práctico y los puntos que de verdad mueven la factura.
Lo esencial para arrancar con una cifra realista
- Para una casa unifamiliar sin terreno, yo trabajaría con bandas de 1.200 a 3.200+ €/m² según calidades y complejidad.
- La misma vivienda puede cambiar mucho de precio si tiene sótano, más baños, gran superficie acristalada o una parcela difícil.
- Electricidad, fontanería y climatización pueden sumar varios miles de euros y no conviene tratarlas como extras menores.
- Licencias, ICIO, honorarios técnicos e IVA también forman parte del coste final.
- Lo prudente es reservar un 10% a 15% de margen para imprevistos y ajustes de obra.
La cifra útil para arrancar con una referencia realista
Si necesito dar una referencia rápida, no la reduzco a un único número. En una vivienda unifamiliar estándar, el coste por metro cuadrado suele moverse en bandas amplias porque no todos los presupuestos incluyen lo mismo, y porque cada parcela introduce variables distintas.
| Perfil de vivienda | Precio orientativo por m² | Lectura práctica |
|---|---|---|
| Ajustada | 1.200-1.700 € | Volumen simple, acabados contenidos e instalaciones funcionales. |
| Media | 1.700-2.300 € | El punto más equilibrado entre calidad, eficiencia y control del presupuesto. |
| Alta | 2.300-3.200 € o más | Más diseño, mejores cerramientos, más vidrio y soluciones técnicas exigentes. |
Las referencias publicadas no siempre hablan de lo mismo: Idealista ya apunta a subidas del 3% al 6% en 2026, mientras que Habitissimo ofrece cifras medias más bajas porque mezcla distintos alcances de obra y presupuestos parciales. Por eso, yo no comparo titulares; comparo partidas.
Una vez fijada la banda orientativa, la pregunta lógica es por qué dos viviendas parecidas acaban costando tanto más o tanto menos.
Por qué una vivienda parecida puede costar bastante más
No siempre es el tamaño lo que más pesa. En mi experiencia, una planta compacta, una estructura sencilla y una envolvente bien resuelta ahorran más que recortar calidades al azar.
| Factor | Cómo afecta al coste | Qué vigilar |
|---|---|---|
| Parcela y geotecnia | Un terreno con pendiente, mala capacidad portante o accesos complicados encarece la cimentación y el movimiento de tierras. | Estudio geotécnico antes de cerrar números. |
| Forma de la casa | Cuantos más quiebros, esquinas y vuelos, más compleja y cara resulta la obra. | Plantas compactas y bien resueltas. |
| Sótano y garaje | Excavar y contener terreno suele disparar el presupuesto más de lo que parece en el plano. | Valorar si ese espacio aporta uso real o solo metros “bonitos”. |
| Número de baños | Cada baño suma fontanería, saneamiento, acabados y remates. | Concentrar zonas húmedas para simplificar instalaciones. |
| Cerramientos y ventanas | Más vidrio y mejores carpinterías elevan el coste, pero también cambian el comportamiento energético de la casa. | No ahorrar a costa de aislamiento o estanqueidad. |
| Extras exteriores | Piscina, porche, urbanización del jardín o vallado pueden añadir una cantidad muy seria al total. | Separarlos del presupuesto base para no confundir la casa con el entorno. |
La diferencia rara vez está en una sola partida. Normalmente nace de varias decisiones pequeñas que, juntas, empujan el total hacia arriba. Y ahí es donde las instalaciones empiezan a pesar de verdad.
Las instalaciones que más pesan en el presupuesto
En una obra nueva, yo vigilo especialmente las instalaciones porque son la parte menos visible y una de las más fáciles de infraestimar. Además, aquí no solo pagas materiales: pagas diseño, mano de obra, equipos y, a veces, una adaptación completa al resto de la casa.
Electricidad y domótica
Para una vivienda de tamaño medio, la instalación eléctrica nueva suele moverse entre 1.500 y 5.000 euros, con una media orientativa cercana a 2.770 euros. Si añades más circuitos, iluminación especial, puntos de red, preinstalación para cargador o domótica, el presupuesto sube rápido porque no solo aumentan los materiales, sino también los puntos de trabajo.
Fontanería y saneamiento
Una fontanería completa para unos 100 m² se sitúa en torno a 3.500 euros, pero el número real depende de cuántos baños, cocinas, lavaderos y puntos de agua quieras tener. Aquí el error habitual es pensar que “solo son tuberías”; en realidad, cada baño adicional arrastra albañilería, grifería, desagües y remates.
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Climatización, aerotermia y ventilación
Si quieres una vivienda eficiente, la climatización deja de ser opcional. Una aerotermia para vivienda unifamiliar suele situarse entre 8.000 y 18.000 euros, y si la combinas con suelo radiante el coste total puede subir bastante más; el propio suelo radiante suele moverse en torno a 40-70 €/m² de obra, según sistema y complejidad. A eso se suma la ventilación mecánica controlada, que en una vivienda nueva puede ir aproximadamente de 3.000 a 9.000 euros según sea simple o de doble flujo.
Mi lectura práctica es sencilla: en una casa bien resuelta, las instalaciones pueden convertirse en uno de los bloques más caros, pero también en el que más diferencia marca en confort y consumo a largo plazo. Y precisamente por eso conviene separar lo que es necesario de lo que solo encarece.
Con esa base clara, todavía faltan los costes que no se ven en la obra y que suelen aparecer cuando el presupuesto ya está casi cerrado.
Los gastos que suelen olvidarse en el primer presupuesto
Cuando hago una previsión seria, nunca dejo fuera el bloque administrativo y técnico. De hecho, aquí es donde más se nota si el presupuesto inicial estaba incompleto o si alguien ha dejado partidas fuera para que la cifra parezca más atractiva.
| Partida | Referencia útil | Por qué importa |
|---|---|---|
| Arquitecto y equipo técnico | El arquitecto suele moverse en torno al 4%-6% del PEM; el conjunto técnico suele subir algo más. | Sin proyecto sólido no hay licencia bien planteada ni control real de la obra. |
| Licencia urbanística | Habitualmente, 4%-6% del PEM. | Varía mucho según municipio y tipo de actuación. |
| ICIO | Entre el 2%-5% del PEM. | Es el impuesto municipal sobre construcciones, instalaciones y obras. |
| IVA sobre honorarios técnicos | 21% | Se olvida con facilidad al hacer cuentas rápidas. |
| Estudio geotécnico y topográfico | Variable | Condiciona cimentación, movimientos de tierra y a veces incluso el diseño. |
| Declaración de obra nueva, notaría y registro | Variable | Son trámites pequeños en comparación con la obra, pero necesarios al final. |
| Acometidas y altas de suministros | Variable | La parcela puede estar “cerca” de todo y aun así exigir trabajos y tasas de conexión. |
PEM significa presupuesto de ejecución material, y es la base sobre la que suelen calcularse varias tasas e impuestos. Yo también contaría con varios meses de tramitación: cuando la parcela o el ayuntamiento añaden complejidad, el calendario se alarga más de lo que muchos esperan.
Una vez que entiendes qué se suma, toca ver dónde sí merece la pena ajustar sin romper la calidad de la casa.
Dónde se puede ahorrar sin disparar el riesgo
El ahorro inteligente no consiste en rebajar todo por igual. Consiste en quitar complejidad donde no aporta valor y no tocar aquello que protege la vivienda a largo plazo.
- Haz la casa más compacta. Un volumen simple suele costar menos que una planta llena de quiebros, retranqueos y cambios de nivel.
- Concentra las zonas húmedas. Si cocina, baños y lavandería comparten núcleos cercanos, las instalaciones se simplifican.
- Define las instalaciones desde el principio. Cambiar aerotermia, ventilación o preinstalaciones a mitad de obra sale caro.
- Controla el número de huecos y carpinterías especiales. La carpintería a medida y el vidrio grande elevan el presupuesto con rapidez.
- Pospone los extras exteriores. Jardín, piscina o cerramientos perimetrales pueden plantearse en una segunda fase si el presupuesto base ya está muy justo.
Yo suelo distinguir entre ahorrar en diseño y ahorrar en calidad: lo primero suele ser sensato; lo segundo, casi siempre, acaba apareciendo en forma de reparaciones, consumo alto o incomodidad. Esa es la diferencia entre una casa barata en papel y una casa razonable en uso real.
Antes de firmar, yo revisaría estas cinco cosas
Si tuviera que quedarme con un control mínimo antes de arrancar una obra, me fijaría en esto:
- Que el presupuesto especifique qué incluye y qué excluye, sin ambigüedades.
- Que las calidades estén definidas por capítulos, no solo por un total por metro cuadrado.
- Que aparezcan separadas las partidas de obra, instalaciones, licencias, técnicos e impuestos.
- Que exista un margen para imprevistos y cambios, idealmente del 10% al 15%.
- Que todos los presupuestos comparados tengan el mismo alcance, para no elegir el más barato por una diferencia artificial.
Si el presupuesto está bien desglosado, construir deja de parecer un salto al vacío y se convierte en una secuencia de decisiones controlables. Yo me quedo con una idea muy simple: la casa no debe ser más barata a costa de ser más débil, sino más eficiente y más clara desde el proyecto hasta la última instalación.
