Comprar una vivienda no acaba en el precio que aparece en el anuncio. En España, la factura real mezcla impuestos, aranceles, trámites registrales y, si hay hipoteca, algunos costes que cambian de manos según la ley. Yo suelo explicar esta operación en capas porque así se ve rápido qué paga el comprador, qué paga el vendedor y qué cambia cuando entra financiación.
Lo esencial para entender el reparto legal de gastos
- En una vivienda usada, el comprador suele asumir el ITP, la notaría de la compraventa, el Registro y, si la contrata, la gestoría.
- En una vivienda nueva, el comprador paga IVA y AJD de la compraventa; el IVA general es del 10% y baja al 4% en supuestos concretos de VPO.
- Si hay hipoteca, la Ley 5/2019 traslada al banco la notaría, el Registro, la gestoría y el AJD del préstamo; la tasación suele ir a cargo del cliente.
- El vendedor suele cargar con la plusvalía municipal y, si quiere entregar la vivienda libre de cargas, con la cancelación registral de su hipoteca.
- Como referencia práctica, conviene reservar entre un 10% y un 12% extra sobre el precio en muchos casos, aunque la cifra exacta depende de la comunidad autónoma y del tipo de vivienda.
Cómo reparte la ley los costes de una compraventa
La regla de partida está en el Código Civil: si no se pacta otra cosa, los gastos de otorgamiento de la escritura suelen ir al vendedor y la primera copia al comprador. En la práctica, esa regla se matiza mucho en el contrato privado, en las arras y en la propia negociación, así que yo siempre recomiendo leer el reparto por escrito y no asumirlo por costumbre.
El punto importante es este: la ley marca una base supletoria, pero el contrato puede ordenar parte del reparto si ambas partes lo dejan claro. Lo que no conviene hacer es mezclar en una sola conversación la compraventa, la hipoteca y los impuestos, porque cada bloque tiene su propia lógica y su propio pagador habitual.
| Concepto | Quién lo paga normalmente | Cuándo puede cambiar |
|---|---|---|
| ITP en vivienda usada | Comprador | Depende de la comunidad autónoma y de posibles tipos reducidos |
| IVA en vivienda nueva | Comprador | El tipo general es del 10%; en supuestos concretos baja al 4% |
| AJD de la compraventa | Comprador | Solo aparece en operaciones sujetas a IVA y el tipo varía por comunidad |
| Notaría de la compraventa | Por regla supletoria, vendedor en el otorgamiento y comprador en la primera copia | Puede pactarse otro reparto en la compraventa privada |
| Registro de la Propiedad | Comprador | Si hay hipoteca, la inscripción de la garantía sigue otra regla |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Es el escenario ordinario en una transmisión onerosa |
Qué paga el comprador cuando la vivienda es usada
En una vivienda de segunda mano, el gran bloque de gasto es el ITP. La Agencia Tributaria lo sitúa en el 10% para vivienda nueva con carácter general, pero en segunda mano el tipo lo fija cada comunidad autónoma y, en la práctica, suele moverse entre el 6% y el 10%, con reducciones para vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas o discapacidad según territorio. Yo suelo fijarme además en la base imponible. Desde el valor de referencia catastral, Hacienda puede tomar ese valor como base si resulta superior al precio declarado, así que no basta con mirar lo que firmaste en arras: hay que comprobar también lo que marca el Catastro antes de cerrar la operación.- ITP: suele ser el principal coste en vivienda usada y normalmente se liquida con el modelo 600 en un plazo de 30 días hábiles desde la firma.
- Notaría: en operaciones habituales, el coste suele moverse aproximadamente entre 600 y 1.200 euros, según precio y complejidad.
- Registro de la Propiedad: lo normal es ver importes en torno a 400-650 euros, aunque depende del valor inscrito y del arancel aplicable.
- Gestoría: es opcional si no hay hipoteca, y suele costar alrededor de 300-500 euros cuando se encarga de liquidaciones e inscripciones.
- Tasación: solo entra si vas a pedir financiación; suele estar entre 250 y 600 euros, según inmueble y sociedad tasadora.
Si la compra es usada y no hay préstamo, la factura está bastante concentrada en el impuesto autonómico y en la formalización. Eso hace que una vivienda aparentemente asumible pueda exigir bastante más liquidez de la que parece a simple vista, y por eso la diferencia con obra nueva es tan relevante.
Qué cambia al comprar una vivienda nueva
Cuando la vivienda es nueva, la lógica fiscal cambia por completo: no pagas ITP, sino IVA. En España, el tipo general es del 10% sobre el precio escriturado, y baja al 4% en supuestos concretos de VPO de régimen especial o de promoción pública. Además, la escritura pública de la compraventa puede quedar sujeta a AJD, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
La consecuencia práctica es clara: el sobrecoste inicial puede subir más que en segunda mano, aunque a menudo la gente lo percibe al revés porque compara solo el precio del inmueble. Yo siempre separo dos líneas: el impuesto principal y los gastos de formalización. Si no las separas, el cálculo engaña.
| Concepto | Vivienda usada | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP autonómico | IVA del 10% o 4% en supuestos concretos |
| AJD de la compraventa | No suele aplicarse | Sí, con tipo autonómico |
| Notaría | Sí | Sí |
| Registro | Sí | Sí |
| Gestoría | Opcional | Opcional, aunque frecuente |
En la práctica, una obra nueva con IVA y AJD obliga a hacer una provisión de fondos más alta desde el primer día. Y si además vas a financiarla, todavía falta revisar qué parte de la factura hipotecaria te corresponde de verdad.
Si firmas hipoteca, el reparto cambia de verdad
La hipoteca no es un apéndice menor de la compraventa; es una escritura distinta con su propio régimen de gastos. La Ley 5/2019, recogida en el BOE, trasladó al prestamista los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario, la inscripción de la garantía en el Registro, la gestoría y el AJD del préstamo. La tasación del inmueble sigue correspondiendo al prestatario.
Eso significa que no todo lo que pagas al firmar una hipoteca es realmente un gasto de compra. Hay costes del inmueble y costes del préstamo, y conviene separarlos para no hacer cuentas duplicadas. Además, las copias de la escritura las paga quien las solicite, así que tampoco es correcto asumir que cualquier copia entra por defecto en el paquete bancario.
- Banco: notaría del préstamo, registro de la hipoteca, gestoría y AJD del préstamo.
- Comprador: tasación del inmueble y las copias que solicite expresamente.
- Vivienda: sigue soportando sus propios impuestos y aranceles de compraventa, que son independientes del préstamo.
Yo suelo insistir mucho en esta separación porque es uno de los errores más caros: se mezclan los gastos de la casa con los del crédito, y entonces la provisión de fondos se queda corta. A partir de aquí, el siguiente punto lógico es ver qué carga económica sigue recayendo en el vendedor.
Qué suele asumir el vendedor
En una compraventa ordinaria, el vendedor suele cargar con la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos, y con la cancelación registral de una hipoteca previa si quiere entregar la vivienda libre de cargas. Si además hay ganancia patrimonial, también tendrá que declararla en el IRPF; eso no es un gasto notarial, pero sí forma parte del coste real de vender.Hay otro detalle que a menudo se pasa por alto: el IBI, los suministros y los gastos de comunidad pueden prorratearse entre ambas partes según la fecha de transmisión y lo que se pacte. No siempre son una obligación legal fija del vendedor, pero sí aparecen con frecuencia en la liquidación final si no se dejan claros desde el principio.
- Plusvalía municipal: normalmente la paga el vendedor en una transmisión onerosa.
- Cancelación de cargas: si la vivienda arrastra una hipoteca anterior, suele interesar al vendedor dejarla cancelada antes o en el momento de vender.
- IRPF por la venta: si hay ganancia, el vendedor la declara en su renta; en algunos casos puede haber exenciones.
Cuando esta parte está bien ordenada, la operación deja de parecer un bloque confuso y se convierte en una suma de partidas previsibles. Lo siguiente es ver cómo traduzco todo eso a una cifra realista antes de firmar arras.
La cifra que conviene reservar antes de entregar las arras
Yo no me quedo nunca con el precio de venta como referencia única. Si la vivienda es usada, trabajo con un margen prudente que suele situarse entre el 7% y el 12% adicional sobre el precio, dependiendo de la comunidad autónoma y de si hay hipoteca. Si es nueva, el margen puede acercarse más al 12% o superarlo, porque IVA y AJD pesan mucho más que la simple escritura.
| Escenario | Carga adicional orientativa | Comentario práctico |
|---|---|---|
| Vivienda usada sin hipoteca | ITP + notaría + registro + posible gestoría | Lo habitual es que el impuesto sea la partida principal |
| Vivienda nueva sin hipoteca | IVA + AJD + notaría + registro | El salto de coste suele notarse mucho más que en segunda mano |
| Con hipoteca | Todo lo anterior + tasación | Los gastos del préstamo no se deben confundir con los de compra |
Si necesito un número rápido, yo separo siempre tres bloques: impuestos de transmisión, formalización y margen de seguridad. Esa forma de trabajar no solo ordena el presupuesto, también evita comprometer arras o financiación con una cifra demasiado justa.
Los fallos que más encarecen la operación
La mayoría de los sobrecostes no vienen de una mala ley, sino de un mal cálculo. Lo veo mucho en operaciones en las que el comprador compara solo el precio cerrado y no pregunta por la base fiscal, por el AJD autonómico o por la diferencia entre compraventa e hipoteca.
- No comprobar el valor de referencia catastral antes de cerrar el precio.
- Meter en el mismo saco gastos de compraventa y gastos del préstamo hipotecario.
- No pedir un presupuesto previo de notaría, Registro o gestoría.
- Olvidar que el ITP y el AJD dependen de la comunidad autónoma.
- Firmar arras sin dejar por escrito quién asume cada coste.
También me parece un error confiar en que “ya se arreglará en la firma”. Cuando llegas a la notaría, lo ideal es ir con la provisión de fondos ya cerrada y con el reparto de gastos entendido. Si eso no está claro, el problema no es jurídico: es de liquidez. Y ese es precisamente el punto que conviene dejar resuelto antes de dar el siguiente paso.
La cantidad que yo reservaría para firmar con margen
Si me tocara comprar hoy, no reservaría solo el dinero de entrada. Me guardaría un colchón adicional para impuestos, aranceles y posibles ajustes de última hora. En una compra usada, ese colchón me llevaría a mirar el 10% como mínimo razonable; en una obra nueva, lo subiría algo más porque el IVA y el AJD autonómico pueden empujar mucho la factura final.
- Usada: ITP, notaría, Registro y, si hace falta, gestoría.
- Nueva: IVA, AJD, notaría, Registro y posible gestoría.
- Con hipoteca: añade tasación y distingue bien lo que paga el banco de lo que pagas tú.
Si una oferta o una simulación no te desglosa estos conceptos, yo pediría una nueva versión antes de firmar. Es la forma más simple de evitar que una compra que parecía clara termine saliendo bastante más cara de lo previsto.
