La compra de una vivienda usada suele venir acompañada de la misma duda: quien paga el impuesto de transmisiones patrimoniales y cómo se calcula para no llevarse un sobresalto al cerrar la operación. La respuesta corta existe, pero en España hay matices importantes según el tipo de inmueble, la comunidad autónoma y si la compra va con hipoteca. Aquí te lo dejo ordenado, con cifras orientativas y con los puntos que de verdad cambian el coste final.
Lo esencial para salir de dudas sin perder dinero
- En una vivienda usada, el ITP lo paga el comprador.
- En una vivienda nueva, no hay ITP: normalmente hay IVA y, según el acto, AJD.
- El tipo no es estatal: lo fija cada comunidad autónoma.
- La base suele ser el mayor entre el precio y el valor de referencia cuando existe.
- La hipoteca tiene su propia lógica fiscal: el AJD del préstamo corresponde al banco.
- El trámite suele presentarse con el modelo 600 dentro de 30 días hábiles.
La regla general que aclara la duda
Yo lo resumiría así: en una compraventa de inmueble usado, el impuesto recae sobre quien adquiere el bien, es decir, el comprador. Esa es la regla general del ITP en España y es la que explica por qué el vendedor no ingresa este tributo por la venta ordinaria de una vivienda de segunda mano.
La parte importante, y la que muchas veces se pasa por alto, es que ese reparto fiscal no se mueve porque las partes pacten otra cosa en privado. Si en el contrato se acuerda que el vendedor asume un gasto concreto, eso afecta a la relación entre ambas partes, pero no cambia por sí solo el sujeto pasivo que marca la ley. Por eso conviene separar siempre dos planos: el fiscal y el contractual.
En la práctica, esta es la idea que yo guardaría: si compras una vivienda usada, el ITP forma parte de tu presupuesto de entrada. Si no lo reservas desde el principio, la cifra final puede quedar bastante por encima de lo que estabas calculando. Con esa base clara, lo siguiente es ver en qué operaciones aparece este impuesto y en cuáles ya no hablamos de ITP.
Cuándo entra en juego el ITP y cuándo no
La Agencia Tributaria lo resume de forma bastante directa: la venta de una vivienda usada tributa por ITP y la paga el comprador. En cambio, cuando la vivienda es nueva, lo habitual es que la operación tribute por IVA, no por ITP. Esa diferencia cambia mucho el presupuesto y también evita mezclar impuestos que no funcionan igual.
| Situación | Impuesto principal | Quién lo asume normalmente | Qué conviene recordar |
|---|---|---|---|
| Vivienda usada | ITP | Comprador | Es el caso más habitual cuando compras a un particular. |
| Vivienda nueva | IVA y, según el acto, AJD | Comprador | No hay ITP, pero sí otros impuestos ligados a la compra. |
| Hipoteca sobre la compra | AJD del préstamo | Prestamista, normalmente el banco | Es un impuesto distinto del de la compraventa. |
| Pacto privado de gastos | No altera la norma fiscal | Depende del acuerdo interno | El acuerdo entre partes no cambia automáticamente ante Hacienda quién es el sujeto pasivo. |
Hay un matiz útil: si compras una vivienda usada a una empresa, la regla general sigue siendo ITP para la transmisión usada; no por venderla una sociedad deja de ser un caso de segunda entrega. En cambio, si la vivienda es nueva o primera entrega, ya no estás en el terreno del ITP. Con esa foto general, el siguiente paso lógico es entender cómo se calcula la cuota para no llevarse una sorpresa por el valor declarado.
Cómo calcular la cuota sin llevarse sorpresas
La fórmula básica es simple: cuota = base imponible × tipo autonómico. Lo difícil no es la multiplicación, sino saber cuál es la base correcta. Ahí es donde entra el valor de referencia del inmueble, que suele ser el punto que más errores genera en una autoliquidación.
El BOE fija que, en los inmuebles, la base imponible parte del valor de referencia si existe y está disponible a la fecha del devengo; si el valor declarado o el precio pactado es superior, manda la cifra más alta. Dicho de forma llana: no siempre basta con mirar lo que has firmado en la compraventa, porque Hacienda puede usar un valor fiscal mayor.
| Ejemplo | Precio pactado | Valor de referencia | Base imponible | Tipo autonómico | ITP a pagar |
|---|---|---|---|---|---|
| Escenario 1 | 200.000 € | 200.000 € | 200.000 € | 6% | 12.000 € |
| Escenario 2 | 200.000 € | 220.000 € | 220.000 € | 6% | 13.200 € |
| Escenario 3 | 200.000 € | No existe | 200.000 € | 10% | 20.000 € |
El impacto es muy tangible: en una base de 200.000 euros, cada punto porcentual supone 2.000 euros más o menos. Por eso un tipo del 6% o del 10% no es una diferencia menor; son 8.000 euros de distancia en la misma compra. Yo siempre recomiendo calcular con margen y no quedarse en el número “bonito” del anuncio o de la negociación inicial.
Si la vivienda tiene bonificaciones o tipos reducidos por vivienda habitual, familia numerosa, discapacidad o protección pública, el ahorro puede ser relevante, pero hay que acreditarlo bien. Y una vez tienes clara la base, el siguiente bloqueo real es el plazo: cuándo se presenta y ante quién.
Dónde y cuándo se presenta
El ITP no se paga “solo” por firmar ante notario. Lo normal es presentar una autoliquidación con el modelo 600 ante la administración tributaria competente de la comunidad autónoma, y hacerlo dentro de un plazo que, en la práctica general, es de 30 días hábiles desde la firma del acto o contrato. Dejarlo para más adelante suele salir caro, aunque la operación ya esté cerrada.
La mecánica suele ser esta: reunir la escritura o el contrato, calcular la base y el tipo aplicable, presentar el modelo y hacer el ingreso si sale cuota a pagar. Si la comunidad permite gestión telemática, mejor; si no, toca el canal presencial o el que marque la administración autonómica. Lo importante es guardar el justificante, porque en una compraventa sin ese cierre administrativo pueden aparecer problemas después con el registro o con una revisión fiscal.
Este paso administrativo puede parecer menor, pero en realidad es el que convierte una compra bien firmada en una compra bien liquidada. Y cuando hay hipoteca, además, aparece una confusión habitual que conviene desarmar sin rodeos.
Qué cambia si compras con hipoteca
La hipoteca mezcla conceptos que suenan parecidos, pero no son el mismo impuesto. La compra de la vivienda y la escritura del préstamo tienen tratamientos distintos. El ITP sigue siendo el impuesto de la compraventa; la hipoteca, en cambio, se mueve en el terreno de los actos jurídicos documentados.
Aquí el matiz legal es claro: el BOE recoge que, cuando se trata de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo del AJD es el prestamista. Traducido a la práctica, el banco asume ese impuesto sobre el préstamo hipotecario, no el comprador.
| Operación | Impuesto ligado a la operación | Quién lo paga | Por qué importa |
|---|---|---|---|
| Compra de vivienda usada | ITP | Comprador | Es el coste fiscal principal de la segunda mano. |
| Préstamo hipotecario | AJD del préstamo | Banco | No debes cargarlo al presupuesto de ITP de la vivienda. |
| Vivienda nueva | IVA y, según el acto, AJD | Comprador, con el matiz del préstamo | La operación cambia de esquema fiscal y hay que separar bien la compra de la hipoteca. |
Este punto es clave porque mucha gente suma ITP, AJD y gastos hipotecarios como si todo fuera una sola bolsa. No lo es. Si compras una casa usada con hipoteca, el ITP es tuyo; el impuesto del préstamo, no. Si compras obra nueva, el marco cambia otra vez y hay que revisar la escritura de compraventa y la del préstamo por separado. Ese es precisamente el terreno donde más errores veo.
Los errores que más caro salen
Si tuviera que señalar los fallos más habituales, pondría estos cuatro por delante de todos:
- Calcular el ITP sobre el precio pactado sin revisar si existe un valor de referencia superior.
- Confundir ITP con IVA o AJD y meterlo todo en el mismo saco.
- Dejar pasar el plazo de presentación y tener que regularizar después.
- Olvidar los tipos reducidos o bonificaciones autonómicas por no preparar la documentación a tiempo.
También veo mucho una idea equivocada: pensar que un acuerdo privado de reparto de gastos cambia automáticamente la obligación frente a la Administración. Puede cambiar quién soporta el coste dentro del contrato, sí, pero no borra la regla fiscal. Si el objetivo es comprar con cabeza, el contrato y la autoliquidación tienen que cuadrar desde el principio.
Otra fuente de problemas es no pedir una simulación previa. Un cálculo rápido puede ahorrarte miles de euros de tensión el día que toca firmar. Con eso en mente, vale la pena cerrar con una lista corta de comprobaciones que yo haría antes de ir al notario.
Lo que revisaría antes de firmar la escritura
Antes de cerrar una compra, yo dejaría atados estos puntos: si la vivienda es nueva o usada, qué comunidad autónoma aplica el tipo, si existe valor de referencia y si hay una reducción o bonificación que puedas acreditar sin improvisar. Esa revisión previa evita pagar de más o presentar el impuesto con una base incorrecta.
- Confirmar si la operación tributa por ITP o por IVA.
- Comprobar el valor de referencia y compararlo con el precio pactado.
- Calcular la cuota con el tipo autonómico correcto.
- Separar la compraventa del préstamo hipotecario.
- Presentar el modelo 600 dentro del plazo y guardar justificantes.
Si me quedo con una sola idea, es esta: en una vivienda usada, el impuesto de transmisiones patrimoniales lo paga el comprador, pero el coste real depende de la base que se declare y del tipo que marque la comunidad. Cuanto antes lo calcules bien, menos margen habrá para sorpresas el día de la firma y más fácil será tomar una decisión inmobiliaria con números de verdad.
