Antes de pedir una hipoteca, conviene mirar dos cosas a la vez: si tu perfil financiero aguanta el análisis del banco y cuánto encarece la compra la parte fiscal. Yo suelo separar este tema en solvencia y tributación, porque un préstamo que parece asumible en la cuota mensual puede descuadrarse por impuestos, entrada y gastos si no se calcula bien. Aquí explico qué revisa la entidad, qué documentación prepara mejor el expediente y cómo cambian los números si la vivienda es nueva o usada.
Lo esencial para llegar preparado a la hipoteca
- La banca suele buscar que la suma de deudas no supere el 30-35% de tus ingresos netos.
- Además de la cuota, revisa tu CIRBE, tus ingresos estables y tu nivel de ahorro.
- En una vivienda usada, lo habitual es pagar ITP; en una nueva, IVA y, según la operación, AJD.
- El banco suele financiar hasta el 80% del valor de tasación en muchos casos, así que la entrada sigue siendo decisiva.
- La tasación normalmente la paga el cliente; el banco asume los gastos de formalización del préstamo hipotecario.
- Yo no firmaría sin dejar un colchón adicional para impuestos y un margen de emergencia.
Qué mira el banco en un estudio de solvencia
Cuando una entidad estudia tu expediente, no se fija solo en si puedes pagar la cuota del primer mes. Lo que busca es estabilidad: que tus ingresos sean suficientes, que tus deudas no te ahoguen y que el préstamo siga siendo sostenible si cambian tus gastos habituales. En la práctica, ese estudio de solvencia es una lectura conjunta de ingresos, deudas, ahorro y comportamiento financiero.
| Qué revisa | Qué interpreta el banco | Qué suele mejorar tu posición |
|---|---|---|
| Ingresos netos | Capacidad real para asumir cuotas sin tensar el presupuesto | Nómina estable, antigüedad y continuidad de ingresos |
| Deudas activas | Si ya estás comprometido con coche, tarjetas o préstamos personales | Cerrar líneas innecesarias y reducir cuotas pequeñas antes de pedir la hipoteca |
| Relación cuota-ingresos | Si el pago mensual encaja en un margen razonable | Mantenerla por debajo del 30-35% de los ingresos netos |
| Ahorros disponibles | Si puedes cubrir entrada, impuestos y gastos iniciales | Tener un colchón además de la entrada mínima |
| CIRBE y riesgos previos | Qué otras obligaciones arrastras en el sistema financiero | Evitar descubiertos, impagos y acumulación de financiación a corto plazo |
El Banco de España recuerda que, en general, la tasa de endeudamiento no debería superar el 30-35% de los ingresos y que la entidad revisará tu CIRBE para comprobar las deudas vivas. Yo añadiría una regla práctica más: si ya vas justo con tarjetas o préstamos pequeños, no intentes compensarlo estirando la hipoteca, porque el problema no desaparece, solo cambia de forma. El siguiente paso es preparar bien la documentación para que el análisis no se quede a medias.
Cómo preparar la documentación sin dejar huecos
Una parte importante del trabajo consiste en llegar al banco con una foto financiera limpia y fácil de leer. Cuanto menos tenga que interpretar la entidad, menos fricción habrá. No se trata de llevar una carpeta enorme por llevarla, sino de enseñar que tus ingresos son estables, que sabes justificar de dónde sale el dinero y que no escondes pasivos.
- Documento de identidad y, si aplica, permiso de residencia.
- Nóminas recientes y contrato laboral si eres asalariado.
- Declaración de la renta y, si la piden, los últimos movimientos de cuenta.
- Extractos bancarios donde se vea el ahorro real y la ausencia de sobregiros.
- Vida laboral para acreditar continuidad profesional.
- Si eres autónomo, declaraciones trimestrales, resumen anual y cualquier documento que acredite estabilidad de ingresos.
- Detalle de otras deudas, porque el banco va a verlas igualmente y es mejor explicarlas que dejar que hablen solas.
El Banco de España indica que la entidad puede pedir documentos que ayuden a entender el origen de los fondos y la actividad profesional. Yo recomiendo algo muy simple: ordena primero lo que da confianza y después lo que puede generar dudas. Si tus ingresos han sido irregulares, prepara una explicación breve y coherente, no un relato largo. Con ese punto controlado, el siguiente obstáculo suele ser el más infravalorado: los impuestos.
Qué impuestos cambian más el presupuesto según la vivienda sea nueva o usada
Este es el apartado donde más errores veo. Mucha gente calcula la cuota de la hipoteca, pero no termina de separar bien el coste de la financiación del coste de comprar la vivienda. En España, el impuesto principal depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y además hay que distinguir entre la compraventa y la escritura del préstamo hipotecario, que no son lo mismo.
| Situación | Impuesto principal | Quién lo paga | Matiz importante |
|---|---|---|---|
| Vivienda nueva | IVA del 10% con carácter general | Comprador | Si se trata de VPO de régimen especial o de promoción pública, el tipo baja al 4% |
| Vivienda nueva formalizada en escritura pública | AJD de la compraventa | Comprador | La tarifa depende de la comunidad autónoma y puede variar bastante |
| Vivienda usada | ITP | Comprador | El tipo también depende de la comunidad autónoma; en muchas operaciones se mueve en un rango orientativo del 6% al 10% |
| Escritura del préstamo hipotecario | AJD de la hipoteca | Banco | Desde el cambio legal de 2018, el prestamista es el sujeto pasivo en esta escritura |
La Agencia Tributaria distingue claramente entre la compra de una vivienda nueva, que tributa por IVA, y la usada, que tributa por ITP. Y aquí hay una trampa habitual: si la vivienda es nueva y la compraventa va en escritura pública, puede haber también AJD sobre la operación de compra, además del IVA. En cambio, el AJD de la escritura del préstamo hipotecario lo asume el banco. Esa diferencia, que parece técnica, cambia mucho el presupuesto final. Por eso yo siempre reviso la compra y la hipoteca por separado, aunque se firmen el mismo día.
Cuánto ahorro real conviene tener antes de firmar
La cifra útil no es solo la entrada. Hay que sumar impuestos y dejar margen para lo que no encaja bien en el cálculo inicial. En una hipoteca estándar, muchas entidades no superan el 80% del valor de tasación, así que el comprador suele necesitar como mínimo el 20% restante, más el coste fiscal de la operación y la tasación.
Yo suelo trabajar con una regla prudente: reserva alrededor del 30% del precio si compras vivienda usada y algo más si la compra es nueva y la comunidad autónoma aplica un AJD elevado. No es una cifra mágica, pero evita el error más común: llegar al momento de firmar con dinero suficiente para la entrada, pero sin liquidez para impuestos.
| Ejemplo | Precio | Entrada mínima si financias el 80% | Impuestos aproximados | Cash total orientativo |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda usada | 200.000 € | 40.000 € | 16.000 € de ITP si el tipo es del 8% | 56.000 € |
| Vivienda nueva | 200.000 € | 40.000 € | 20.000 € de IVA + 2.000 € de AJD si la tarifa aplicable es del 1% | 62.000 € |
Ese ejemplo deja una lección clara: dos viviendas con el mismo precio pueden exigirte más de 6.000 euros de diferencia solo por el tratamiento fiscal. Y si el banco te baja del 80% al 75% o al 70% por perfil justo, la necesidad de ahorro sube todavía más. Por eso no me fío de un cálculo hecho solo sobre la cuota: hay que calcular el desembolso completo antes de enseñar la oferta al vendedor.
Los errores que más empeoran tu perfil financiero
Hay fallos que deterioran el expediente sin que el comprador lo perciba. Muchos no tienen que ver con ganar más o menos, sino con cómo se presenta la operación. Yo veo estos cuatro con bastante frecuencia:
- Mirar solo la cuota mensual y olvidar la entrada, los impuestos y la tasación.
- Acumular pequeñas deudas en tarjetas o financiación al consumo justo antes de solicitar la hipoteca.
- Cambiar de trabajo o de forma de cobro en el peor momento, sin poder demostrar estabilidad.
- Confundir la fiscalidad de la vivienda nueva y usada, o mezclar el AJD de la compraventa con el del préstamo.
También hay un error más sutil: pensar que el banco financia el precio que aparece en el anuncio. En realidad, la entidad mira la tasación, y no siempre coincide con el precio pactado. Si la tasación sale por debajo, el porcentaje financiado se aplica sobre ese valor y el hueco lo cubres tú. Esa diferencia puede desbaratar una operación que parecía cerrada.
Lo que yo revisaría antes de dar el paso
Si tuviera que ordenar todo este proceso en una sola secuencia, empezaría por tres números: cuánto puedes pagar al mes, cuánto puedes poner de entrada y cuánto te exige la compra en impuestos. Con esos datos ya sabes si la operación es realista o si solo lo parece. Después revisaría tu CIRBE, limpiaría deudas pequeñas y compararía ofertas con la misma base de cálculo, no con cuotas llamativas que esconden diferencias en plazo, vinculación o tipo de interés.
- Calcula tu cuota objetivo con margen, no al límite.
- Separa entrada, impuestos y gastos desde el principio.
- Comprueba si la vivienda es nueva o usada antes de asumir el coste fiscal.
- Revisa si tu comunidad autónoma aplica tipos reducidos o bonificaciones.
- Deja un fondo de reserva para no quedarte sin aire después de la firma.
Mi consejo final es muy simple: no busques solo que te aprueben la hipoteca, busca que la compra siga siendo cómoda seis meses después. Cuando la solvencia está bien preparada y los impuestos están bien previstos, la operación deja de ser una apuesta y pasa a ser una decisión razonable.
