El coste de una hipoteca no depende solo del anuncio comercial del banco. También influyen el euríbor, los tipos oficiales, la TAE, los impuestos de la compra y los gastos que cambian bastante entre vivienda nueva y usada.
Yo lo miraría así: primero el precio real del dinero, después el impacto fiscal y, por último, si la cuota encaja con tu margen de ahorro. En este artículo te explico cómo está el interés hipotecario hoy en España, qué significa en una oferta real y qué impuestos conviene tener muy presentes antes de firmar.
Lo esencial para leer una hipoteca hoy
- El tipo medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas está en 2,98%, según los datos de mayo de 2026.
- El euríbor a 12 meses ronda 2,964%, así que una variable ya no parte de un escenario especialmente barato.
- En vivienda nueva se paga IVA del 10% en general, y 4% en algunos casos protegidos.
- En vivienda usada se paga ITP, pero el porcentaje depende de la comunidad autónoma.
- La tasación la paga el cliente; notaría, registro, impuestos y gestoría del préstamo los asume el banco.
- La deducción estatal por vivienda habitual ya no existe para compras nuevas, salvo régimen transitorio.
Cómo está el interés hipotecario hoy en España
El mercado hipotecario en 2026 se mueve cerca del 3%, no en los mínimos que muchos recuerdan de otras etapas. El INE sitúa el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas en 2,98% en mayo de 2026, y eso ya marca una diferencia real frente a un escenario de crédito ultrabarato.
| Indicador | Dato actual | Qué me dice a mí como comprador |
|---|---|---|
| Tipo medio de nuevas hipotecas sobre viviendas | 2,98% | La referencia de mercado está cerca del 3%. |
| Euríbor a 12 meses | 2,964% | La hipoteca variable depende mucho del diferencial que añada el banco. |
| Tipos oficiales de referencia | 2,25%, 2,40% y 2,65% | El entorno monetario sigue sin ser especialmente relajado. |
En la práctica, eso significa que una hipoteca variable con un diferencial de 0,60 puntos arrancaría en torno al 3,56% TIN, y con un diferencial de 1 punto se iría cerca del 3,96%. Yo no compararía solo el número grande del folleto: la revisión, la TAE y la estabilidad de la cuota pesan mucho más de lo que parece al principio.
Con ese marco ya tiene sentido decidir qué tipo de hipoteca encaja de verdad con tu situación, porque una buena oferta no siempre es la más barata en la primera línea del anuncio.
Qué tipo de hipoteca encaja mejor con este escenario
Cuando el interés se mueve alrededor del 3%, la elección entre fija, variable y mixta deja de ser teórica. Para mí, la pregunta correcta no es cuál es la mejor en abstracto, sino cuál soporta mejor tu presupuesto y tu horizonte de vida.
| Tipo de hipoteca | Ventaja principal | Riesgo principal | Cuándo suele encajar |
|---|---|---|---|
| Fija | Cuota estable desde el primer mes. | No aprovechas futuras bajadas del euríbor. | Si quieres previsión y tu margen mensual no sobra. |
| Variable | Puede mejorar si el euríbor baja en los próximos años. | La cuota sube cuando revisa el tipo. | Si tienes colchón y puedes absorber subidas de cuota. |
| Mixta | Combina un tramo inicial fijo con un tramo variable posterior. | Hay que entender muy bien cuándo empieza la parte variable. | Si buscas equilibrio entre estabilidad y posible mejora futura. |
Yo suelo fijarme en una regla sencilla: si una subida de 40 o 50 euros al mes te desordena el presupuesto, la variable tiene más riesgo del que parece. Si, en cambio, tienes ahorro y toleras mejor la incertidumbre, una mixta o una variable puede tener sentido, pero solo cuando el diferencial sea realmente competitivo y no esté disfrazado con vinculaciones pesadas.
Y antes de cerrar esa decisión, conviene mirar la parte fiscal, porque ahí es donde muchas compras se encarecen más que por unas décimas de interés.
Qué impuestos y gastos cambian de verdad la factura
La confusión más habitual es mezclar el coste del préstamo con el coste de comprar la vivienda. Son dos cosas distintas. Una hipoteca barata puede salir cara si la compra arrastra impuestos altos o si el banco la presenta con gastos que no has calculado bien.
| Concepto | Importe orientativo | Quién lo asume hoy |
|---|---|---|
| Vivienda nueva | IVA del 10% general, o 4% en ciertos supuestos protegidos | Comprador |
| Vivienda usada | ITP según la comunidad autónoma, a menudo entre 6% y 10% | Comprador |
| AJD del préstamo hipotecario | Variable por comunidad, ligado a la escritura de la hipoteca | Banco |
| Tasación | Normalmente entre 300 y 500 euros | Cliente |
| Notaría, registro y gestoría del préstamo | Depende del importe y de la tarifa regulada | Banco |
El Banco de España recuerda que, desde la ley hipotecaria vigente, tú pagas la tasación y el banco asume notario, registro, impuestos y gestoría del préstamo. Eso no elimina los costes de la compra, porque la escritura de compraventa sigue teniendo los suyos, y ahí es donde se te puede ir una cantidad importante si no la reservas desde el principio.
En una compra de 200.000 euros, por ejemplo, el impuesto cambia muchísimo según sea vivienda nueva o usada: en la nueva, solo el IVA general ya son 20.000 euros; en la usada, el ITP depende de la comunidad y puede mover varios miles de euros arriba o abajo. Por eso no me gusta hablar de hipoteca sin hablar de impuestos, porque el presupuesto real siempre es más grande que la cuota.
Con esto claro, el siguiente paso es ver qué pasa con la parte fiscal personal, especialmente si estás pensando en desgravar algo en la declaración.
Qué puedes desgravar todavía y qué ya no
En IRPF, la deducción estatal por inversión en vivienda habitual se suprimió para nuevas compras desde el 1 de enero de 2013. Solo sigue viva para quienes ya la venían aplicando antes de esa fecha y continúan cumpliendo los requisitos del régimen transitorio.
- Si compraste antes de 2013 y ya aplicabas la deducción, todavía puedes seguir revisando si te corresponde.
- Si compras ahora, no cuentes con esa desgravación estatal como ahorro automático.
- Si tu comunidad autónoma ofrece bonificaciones en ITP o AJD, sí puede haber margen de ahorro real.
- Si se trata de vivienda protegida, joven o primera residencia, conviene mirar la norma autonómica con lupa.
Yo aquí sería muy prudente: muchas veces se vende la idea de que la hipoteca “desgrava”, y eso ya no es cierto para la gran mayoría de compras nuevas. Lo que sí puede marcar diferencia, y bastante, son las bonificaciones autonómicas y el encaje correcto de la compra en tu caso concreto.
Con la fiscalidad clara, ya se puede bajar al terreno más útil de todos: cuánto cambia de verdad la cuota cuando el tipo se mueve unas décimas arriba o abajo.
Cuánto cambia la cuota con cada décima
Una diferencia pequeña en el interés no parece gran cosa hasta que la llevas a cuota mensual. Para verlo de forma sencilla, tomo como ejemplo un préstamo de 150.000 euros a 30 años, que es una forma muy útil de entender el impacto real de la tasa.
| Escenario | Tipo aproximado | Cuota mensual orientativa | Lectura práctica |
|---|---|---|---|
| Escenario de referencia | 2,98% | 630,79 € | Sirve como base de mercado actual. |
| Variable con diferencial moderado | 3,56% | 678,60 € | La subida ya se nota en la cuota mensual. |
| Variable con diferencial más alto | 3,96% | 712,67 € | La diferencia acumulada a lo largo de los años pesa bastante. |
Si subimos el importe al nivel medio que refleja el mercado, 174.866 euros, la cuota aproximada pasa a 735,36 € al 2,98%, 791,09 € al 3,56% y 830,81 € al 3,96%. Esa separación entre escenarios explica por qué yo insisto tanto en mirar el interés junto con el plazo y con el coste fiscal total, no por separado.
La foto mejora mucho cuando el comprador entiende qué está negociando, y empeora rápido cuando solo mira el número más visible del anuncio.
Los errores que más encarecen una firma
Si tuviera que resumir los fallos más caros en una hipoteca, señalaría estos cinco.
- Comparar solo el TIN. El TIN enseña el precio nominal, pero no el coste total de verdad.
- Ignorar la TAE. Ahí aparecen comisiones y parte del coste financiero real.
- Olvidar los impuestos de la compra. El IVA o el ITP pueden ser más decisivos que unas décimas de interés.
- Confiar demasiado en las vinculaciones. Un descuento por nómina o seguros no compensa siempre lo que pagas de más por otros lados.
- Firmar sin colchón de liquidez. Tasación, mudanza, mobiliario, impuestos y primeras cuotas siguen saliendo del bolsillo.
Yo añadiría un sexto error, muy frecuente: pensar que una hipoteca variable es automáticamente mejor porque “hoy” sale más barata. Eso solo es cierto si toleras el riesgo de revisión y si tu horizonte de permanencia en la vivienda encaja con esa estrategia; si no, la supuesta ventaja se evapora con facilidad.
Con esos filtros en mente, ya se puede cerrar el círculo y decidir con bastante más criterio.
Lo que yo revisaría antes de firmar para no pagar de más
Antes de dar el sí, yo haría tres cuentas muy concretas. La primera es la del dinero que necesitas de verdad: entrada, impuestos, tasación, mudanza y un pequeño colchón. La segunda es la de la cuota en un escenario normal y en otro algo peor. La tercera es la de salida, por si más adelante quieres amortizar, novar o mover la hipoteca a otro banco.
- Pide la FEIN, que es la ficha con las condiciones finales, y léela sin prisa.
- Comprueba si la cuota sigue siendo cómoda con un tipo algo más alto que el actual.
- Separa siempre el coste del préstamo del coste de la compraventa.
- Verifica si el tipo que te ofrecen compensa de verdad las vinculaciones que te exigen.
- Si la operación es justa de presupuesto, yo priorizaría estabilidad antes que rascar una décima más barata.
Si tengo que simplificarlo en una sola idea, diría esto: mira el interés, pero firma solo cuando tengas claro el coste total, el tipo de impuesto que te toca y el margen real que te deja la cuota. En hipotecas, unas décimas importan; en los impuestos de la compra, los miles de euros importan todavía más.
