Requisitos para pedir una hipoteca y llegar al banco preparado

Comprar vivienda con financiación exige algo más que elegir piso: hay que demostrar solvencia, tener ahorro real y entender qué impuestos y gastos se pagan fuera del préstamo. Yo suelo resumir los requisitos para pedir una hipoteca en tres filtros: capacidad de pago, estabilidad de ingresos y un colchón suficiente para no llegar justo a la firma. En este artículo te explico qué mira el banco, cuánto dinero conviene reservar y cómo cambia la cuenta cuando la vivienda es nueva o de segunda mano.

Lo que realmente mira el banco antes de decir sí

Yo no empezaría nunca por la pregunta de “cuánto me presta”, sino por otra más útil: “cuánto puedo pagar sin ahogarme”. El banco hace exactamente ese ejercicio. No se fija solo en la vivienda, sino en tu capacidad real de devolver el dinero durante años, con margen para imprevistos.

El criterio más repetido es el del endeudamiento. El Banco de España recuerda que el total de deudas no debería pasar del 40% de los ingresos netos mensuales, y en la práctica muchas entidades prefieren quedarse por debajo del 35%. Eso incluye la cuota de la hipoteca, pero también préstamos del coche, financiación a plazos y tarjetas con saldo pendiente.

Además de la cuota, el analista revisa varios puntos que pesan mucho en la decisión:

• Ingresos estables y demostrables, no solo altos.
• Antigüedad laboral y tipo de contrato, porque no transmite lo mismo una nómina sólida que un ingreso irregular.
• Historial de pagos, sin impagos ni incidencias recientes.
• Otras deudas activas, aunque sean pequeñas, porque reducen tu margen real.
• Edad y plazo, ya que no es lo mismo pedir una hipoteca a 25 años que a 15.
• Valor de tasación de la vivienda, que sirve como referencia de garantía, pero no sustituye tu solvencia.

Yo suelo decirlo así: la casa importa, pero tu perfil importa más. Si el banco ve ingresos ordenados, poco endeudamiento y estabilidad, la operación gana fuerza. Con eso claro, ya tiene sentido calcular cuánto dinero debes aportar tú.

Cuánto ahorro necesitas de verdad

Uno de los errores más comunes es confundir la entrada con el ahorro total necesario. Si la hipoteca cubre hasta el 80% del valor, el comprador ya necesita poner el 20% restante. Pero ahí no termina la cuenta: todavía faltan impuestos, tasación y otros costes de la compraventa.

Yo suelo trabajar con una regla prudente: prepara entre un 30% y un 35% del precio de compra en liquidez si quieres moverte con margen. En segunda residencia o en perfiles menos sólidos, el colchón debe ser mayor porque la financiación habitual baja y el banco se protege más.

Un ejemplo ayuda a aterrizarlo. Si compras una vivienda de 200.000 euros y te conceden el 80%, recibirás 160.000 euros de hipoteca. Te tocará aportar 40.000 euros de entrada, pero además deberás reservar dinero para impuestos y gastos, que fácilmente pueden mover la cifra total necesaria por encima de los 60.000 euros. En una operación real, ese detalle cambia mucho la viabilidad.

Por eso yo no miro solo la cuota mensual; miro también si el comprador puede llegar a la firma sin vaciarse por completo. Esa diferencia suele marcar una compra tranquila frente a una compra que nace forzada.

La documentación que conviene tener lista desde el principio

Yo siempre separo la documentación en dos capas: la básica, que casi todo el mundo necesita, y la específica, que depende de cómo generes tus ingresos. Llevarlo todo ordenado no garantiza la aprobación, pero sí reduce retrasos y da mejor impresión al analista.

• DNI, NIE o pasaporte, según tu situación.
• Últimas nóminas, si trabajas por cuenta ajena.
• Contrato de trabajo y, en algunos casos, vida laboral.
• Última declaración de la renta.
• Extractos bancarios recientes, para ver movimientos, ahorro y posibles deudas.
• Recibos de préstamos o tarjetas, si tienes financiación activa.
• Datos del inmueble, si ya has elegido vivienda y quieres que estudien la operación con más precisión.

Si eres autónomo, el banco suele pedir más respaldo documental. Normalmente revisa declaraciones de IVA, pagos trimestrales, IRPF y los últimos recibos de la Seguridad Social. Yo aquí sería especialmente ordenado: cuando los ingresos no vienen de una nómina, la consistencia documental pesa tanto como la facturación.

También conviene añadir cualquier documento que explique un ingreso estable pero no convencional: pensiones, alquileres, bonus recurrentes o ingresos compartidos con otro titular. Cuanto más claro quede el mapa económico, menos dudas tendrá la entidad. Y esa claridad enlaza directamente con el tema que más dinero mueve en la compra: los impuestos.

Hipoteca e impuestos en España no son lo mismo

La parte fiscal merece un bloque aparte porque muchos compradores mezclan el coste de la vivienda con el de la financiación y luego se llevan un susto. La Agencia Tributaria distingue entre vivienda nueva y usada: la nueva tributa por IVA, mientras que la usada tributa por ITP. A partir de ahí, hay otros gastos que dependen de si hablas de la compra o de la hipoteca.

La clave práctica está en no mezclar dos operaciones distintas. Comprar una vivienda y firmar una hipoteca no cuestan lo mismo ni se reparten igual. Desde la Ley 5/2019, la carga de varios gastos del préstamo quedó desplazada hacia la entidad, mientras que el comprador sigue asumiendo la tasación y, por supuesto, los impuestos de la compra.

Si necesitas una referencia rápida, quédate con esta idea: una vivienda nueva suele exigir más caja por el peso del IVA, y una usada puede salir algo mejor o peor según el ITP de tu comunidad. En ambos casos, el efecto final sobre tu ahorro es real, no teórico. Y cuando el perfil no es estándar, el banco ajusta aún más sus condiciones.

Los perfiles que exigen más preparación

No todos los solicitantes entran en el mismo cajón. Yo veo tres grupos que suelen requerir más preparación antes de presentar la solicitud: autónomos, personas con ingresos variables y compradores que ya arrastran deuda. En esos casos, el banco no solo mira si puedes pagar hoy, sino si vas a seguir pudiendo dentro de uno o dos años.

Si eres autónomo

La entidad suele pedir más historial y más trazabilidad. No basta con facturar bien un trimestre; quiere ver continuidad, carga fiscal asumible y una actividad que no dependa de un único cliente. Si llevas poco tiempo como autónomo, la operación puede seguir adelante, pero normalmente necesitarás más ahorro y una documentación muy limpia.

Si tienes ingresos variables o contrato temporal

La hipoteca no desaparece porque tus ingresos fluctúen. Por eso el banco suele valorar la media real, no el mejor mes. En estos perfiles ayuda mucho que la cuota quede claramente por debajo de tu límite cómodo y que no haya otros préstamos abiertos. Un avalista puede reforzar la operación, pero no arregla una cuota demasiado ajustada.

Lee también: Amortizar la hipoteca antes de tiempo - cuota o plazo?

Si ya arrastras deudas

Aquí soy bastante directo: antes de pedir financiación nueva, conviene bajar o cerrar lo que esté drenando tu capacidad de pago. Una tarjeta revolvente, un préstamo coche o varias compras a plazos pueden parecer pequeños por separado, pero juntos reducen mucho tu margen. Y ese margen es justo lo que el banco compra o rechaza.

En todos estos casos, la estrategia no es esconder el problema, sino presentarlo mejor. Si hay una explicación razonable y números estables, la operación puede salir; si el perfil depende de demasiados supuestos, la hipoteca suele encarecerse o reducirse.

Cómo aumentar tus opciones antes de presentar la solicitud

Yo no intentaría mejorar la solicitud el mismo día que voy al banco. Lo sensato es preparar el terreno unas semanas o unos meses antes. Ese trabajo previo suele valer más que discutir después sobre el tipo de interés.

• Reduce deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca, sobre todo tarjetas y financiación a plazos.
• No abras nuevos préstamos justo antes de la solicitud.
• Mantén los extractos limpios: menos descubiertos, menos movimientos extraños y menos retirada de efectivo sin justificar.
• Ahorra con regularidad para demostrar disciplina financiera, no solo saldo final.
• No pidas más importe del que necesitas; la sobrefinanciación suele jugar en contra.
• Compara la oferta completa, no solo el tipo nominal: la TAE, las comisiones y la vinculación pesan mucho.
• Usa un cotitular o avalista solo si realmente mejora la operación, no para maquillar una cuota imposible.

Yo pondría especial cuidado en una cosa que se infravalora mucho: la comodidad futura. Una hipoteca aprobada no siempre es una hipoteca buena. Si la cuota te deja sin aire para comunidad, IBI, mantenimiento o un gasto imprevisto, el problema no es solo bancario; es de estructura financiera.

La mejor señal de que vas bien preparado no es que te presten al máximo, sino que la operación sigue siendo manejable cuando algo se tuerce. Esa es la diferencia entre comprar con criterio y firmar con prisa.

La comprobación final que yo haría antes de firmar

Antes de sentarme a firmar, yo revisaría tres cosas sin excepciones: que la cuota sigue siendo cómoda, que el ahorro cubre impuestos y gastos, y que la oferta escrita coincide con lo que me han explicado verbalmente. Si una de esas piezas falla, prefiero retrasar la firma que entrar en una operación mal cerrada.

• La cuota mensual deja margen para vivir, no solo para pagar.
• El ahorro disponible cubre entrada, impuestos y un pequeño colchón de seguridad.
• La documentación precontractual refleja el tipo, las comisiones y las condiciones reales.
• La compra no depende de que todo salga perfecto desde el primer mes.

Mi regla final es simple: una buena hipoteca no es la que más dinero te concede, sino la que encaja con tu ingreso, tu fiscalidad y tu capacidad de aguantar imprevistos. Si llegas a ese equilibrio, la operación gana estabilidad; si no, merece la pena parar y ajustar antes de comprometerte.